青岛海事法院物业服务招标公告

B1包、物业服务

一、供应商资格要求

1、符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定。

2、供应商的资质要求：(1)具备三级（含三级）以上物业服务企业资质。

二、技术要求

一、技术要求

1.物业服务范围：

办公区域的公共区域保洁（除普通办公室之外全部区域）和绿化、各类设施设备运行和维修养护、安全保卫、会议服务、院内及地下车库管理和疏导，干警餐厅、客房运转及驾驶员保障服务、普通信件和报纸的分发等。

2 项目基本概况简介：

2.1审判综合楼：办公设施建筑面积约17760平方米，院落面积约9200平方米，绿化面积约为4800平方米，四楼绿化平台684平方米。其中，名贵树木20棵，乔木210棵，灌木80平方米，循环水景1处。办公楼呈“回”字型结构，共8层。其中，需要安保的部位6处（2个院落大门、2个办公楼进出门，2个停车场门），每层办公室约21间，一层公共区域面积约1200平方米，二层至八层每层公共区域面积约700平方米，每层4个电梯间、1处卫生间、4处楼梯间。一层中法庭3个，视频会议室1处，乒乓球馆1个，员工宿舍1个；二层大法庭1个，小法庭4个，接待室2个；三楼警体训练馆1个，电子阅览室1处，图书室1处，员工宿舍1个；负一楼大餐厅1个，面积350平方米，小餐厅3个，每日三餐就餐约170人次；七、八楼客房18套、员工宿舍1间，文化活动中心1个，中会议室1个。各种车辆27台。

3设备情况介绍

3.1电梯系统：办公楼楼设3部9层站、1部10层站型号为国产日立GVF11-1000-CO60电梯4部。

3.2空调系统：

设备为多联式MDS080（R）式24台室外机组，190台室内多联机，普通空调4台，MNDS320(R)吊顶式新风机组18台，全新风机组8台。档案室、枪械库有恒温恒湿空调2台，信息中心机房精密空调1台。供暖换热机组1套（WTHRS-0.78-34-32-0.54-42）。

3.3供电系统：

由青岛市崂山区供电局供给两路独立10KV电源线路，电缆埋地式接入地下2层中心高低压配电室，2台3TOL8087G变压器1台,定额容量630KVA,每层设2个强电配电室。B楼高低压配电室800KVA变压器1台、C楼1250KVA、1600KVA变压器各1台。每层设分配电室2个。

3.4给排水系统：

由崂山区自来水管网供水，泵房设地下2层，设备为变频自动增压水泵1套，1-2层供水由市政管网直接供水、3-8层为中压。污水处理设备4组（7台污水泵）。纯净水制备设备0.5T/H1套,制水量0.5立方米/每小时。皇明太阳能1套16组。

3.5消防系统：

本建筑为高层公共建筑，防火分类为一类高层，耐火等级为一级，设置火灾自动报警系统和自动灭火系统。地下一层消防泵房供水，楼内每层设消防自动喷淋系统、消火栓系统、自动报警系统、防火门系统；消防喷淋系统、消火栓系统供水设备均为一用一备；每层均设室内消火栓，每个消火栓处均设有直接启动消防水泵的按钮；一层档案库房、二层计算机机房及高低压配电室等处设有气体灭火设备并与总系统联网对接。消防水稳压系统一套。

3.6安防、消防监控系统：

安防、消防监控系统同在一层外东侧设监控室，院内设电视监控、入侵报警、出入口控制、门禁、巡更、安检系统。

3.7办公区弱电系统：

会议系统智能法庭7个，视频会议系统1个，审委会系统1个、党组会议室1个，信息发布系统1处；安全设备图像中心1处。

4物业服务的内容

4.1建筑本体的日常巡视、保养和维修服务

4.1.1院内建筑包括主体结构、屋面（含保温、隔热、防水层）、楼面、墙面、天花板、顶棚等日常巡视、保养及维护。

4.1.2门、窗、锁具、隔板、壁橱及办公家具等各种装修、装饰保养和维修。

4.1.3庭院、道路和停车场的维护。

4.2各类设施设备的运行、养护、维修和管理。

4.2.1本项目区域内电力、供水、供气等设施的维护、运行和管理。

4.2.2供电系统的运行、养护、维修和管理。

4.2.3电梯系统运行、养护、维修和管理。

4.2.4照明系统、养护、维护和管理。包括公共区域照明、办公室内照明、道路照明、应急照明、指示照明、室外泛光照明、绿地及景观照明的养护、维修以及照明控制系统的运行管理。

4.2.5弱电系统的运行、养护、维修和管理。包括安全防范系统（含电视监控系统、入侵报警系统、出入口控制系统、安监系统、大门及值班室监控系统）、会议及视频系统、综合布线等各系统。

4.2.6消防系统运行、养护、维修和管理。包括自动灭火系统、防排烟系统、消防广播系统、消防栓组合箱、防火卷帘系统和其他各类消防设备。

4.2.7给排水系统运行、养护、维修和管理。包括中高区变频恒压供水设备、纯净水制备设备、排污系统等。室内外供排水管道、落水管、污水管、化粪池、检查井、垃圾站等的维护、管理、清运。

4.2.8中央空调系统运行、养护、维修和管理。包括中央空调机房、新风机房以及其他专业用空调，其他公用区域的立式、壁挂式普通空调。

4.2.9在相关部门的供水、供电、供气、电信、设备保修等专业公司对项目范围内相关管线、设施设备维修保养时，进行必要的协调和管理。

4.3安全保卫管理服务

4.3.1传达室的值班和出入的管理登记

4.3.2安全巡查。

4.3.3安检管理

4.3.4总监控室值班

4.3.5地上和地下停车场的管理

4.3.6配合公安、武警、消防、安保部门做好治安、消防管理等工作。

4.4环境卫生保洁绿化

4.4.1院内道路、绿地、庭院、停车场、审判法庭、审判辅助用房、活动室、会议室、楼内普通办公室除外的走廊、楼梯、电梯间、卫生间、楼内大厅、每层的连廊、屋面平台、雨棚表面及大厅的玻璃穹顶等日常卫生清洁，同时配合环卫部门定期对垃圾进行清运，清运费由中标人负责。

4.4.2对楼内地面、墙面的石材和栏杆、扶手等金属构件进行定期养护。

4.4.3对绿地、草坪、苗木、花卉、水景等养护管理、培植，负有美化环境的责任。

4.4.4负责对大楼配套设施适时进行清理、打扫。

4.5会议礼仪服务

办公区域共设有各类会议室、接待室、休息室约7处。中标人负责各会议室的服务，根据采购人安排承担楼内公共会议室、贵宾接待休息室有关会议的会前准备、会中服务（含DJ室的操作）和会后清理工作，并根据需要提供重要活动和会议的迎宾、解说、颁奖等礼仪服务。针对领导办公区制定单独的服务计划，并在投标文件中列明。该区域位于1—8层，共包括6处领导办公室、3处专用会议室和2处接待室等。会议、礼仪服务和领导办公区服务人员由中标人配备，需具备有较高的政治素质、专业素质，良好的仪容仪表，并经采购人审定后上岗。会议、礼仪服务要制定严格的服务制度和服务标准，服务人员佩戴明显的独立标志，为会议区、领导办公区提供安保、会议、室内外保洁等高质量的服务。

5物业服务处的要求

5.1建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。

5.2物业服务工作所需工具、用具、设备、低值易耗品等均由中标人自行负责。单件维修材料100元以内（含100元）由中标人负责，每服务期限材料费用总额不超过1万元，100元以上由采购人统一采购、管理。中标人根据需要按月提报使用计划，经采购人审核后安排使用。中标人所用物品均需为环保、节能产品，要配备备品仓库，备品齐全。

5.3保修期内的维修工作，由保修单位负责维修；保修期外的维修工作，一般维修经采购人审核后由中标人进行实施。

5.4按岗位要求配置专业管理服务人员，专业人员须持证上岗，保证中高层管理人员和技术人员的稳定性。

5.5为本项目设计专门的工作服装，服装样式应新颖、大方，体现本项目特点，具体样式须经采购人审定。

5.6房屋及设施设备的档案资料齐全，分类成册，管理完善。

5.7客服中心建立24小时值班制度，设立服务电话，对采购人和用户有关报修、求助，建议、问讯、投诉等各类信息进行收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

5.8根据保洁、设备运行、维修等需要，需配备完善的警示、提示标牌，卫生间配备文明、节能等提示标牌，在危险隐患部位需设置相应的安全防范、提示、警示标识。各标牌、标识制作费用由中标人承担。

5.9具有完善、有效的保密、节能措施，并分别报具体方案。

5.10针对物业服务范围内的有关事项向采购人提出合理化建议。

6物业服务的标准

6.1建筑本体的日常巡视、保养和维修服务标准

6.1.1定期对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查，对损坏处联系质保单位及时修理，巡查、保养记录完善，发现重大问题及时报业主处理。

6.1.2楼宇外观始终保持完好、整洁；外墙建材贴面无破损、无污染。

6.1.3未经采购人许可，各部位不得出现乱搭建、乱堆放现象。

6.2设施设备的运行、养护、维修和管理标准

6.2.1基本标准

6.2.1.1岗位责任制、机电设备房出入管理、值班及交接班、设备安全运行、设备使用管理、设备巡查养护、设备故障处理、监控中心管理、物料领用、档案资料管理、应急预案等各项管理制度和工作计划规范齐全，并严格落实。发现重大问题及时报告业主。

6.2.1.2.设施设备机房和各监控机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。

6.2.1.3各设施设备状况良好，各系统运行正常，无重大设备隐患及管理责任事故。

6.2.1.4设施设备保修、抢修机制完善。易损件（如灯管等）更换、维修不应超过两个小时，一般性设备维修超过一天（以上均指自发生到维修完毕）。紧急故障应接到通知后20分钟内到达现场处理，设备运行、维修记录完整。

6.2.1.5共用配套设施完好，不得随意改变用途。

6.2.1.6定期巡查公共设施，无安全隐患。发现重大问题及时报告业主。

6.2.1.7物业区域内的道路畅通，路面整洁、无阻碍。

6.2.2专项标准

6.2.2.1强电系统的运行、养护、维修和管理标准。

6.2.2.1.1高压配电室所有工作人员必须持有专业证书，实行24小时值守。其它配电室正常巡检。

6.2.2.1.2高低压配电中心管理规定、供电设备操作规范等规章制度完善，并严格执行。

6.2.2.1.3保证正常供电，无人为停电、断电事故。限电、停电有明确的审批程序并按规定时间通知各单位。

6.2.2.1.4临时用电管理措施与停电应急处理措施完备。

6.2.2.1.5备用应急灯、应急电源等设备可随时启用。

6.2.2.1.6电梯按规定时间运行。安全设备齐全，通风、照明等附属设施完好。

6.2.2.1.7电梯轿厢、井道、机房保持清洁。

6.2.2.1.8电梯日常配件必须满足使用要求，提供24小时电梯现场维护服务。运行出现故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修。

6.2.2.1.9排除电梯运行险情的应急处理措施完善。

6.2.2.1.10照明系统巡查、报修措施完善，故障维修及时，庭院、道路、大厅、楼道等区域公共照明和大楼泛光照明完好。

6.2.2.1.11公共照明和大楼泛光照明按要求开闭。

6.2.2.1.12照明设施保持完好、整洁，无污渍、无蛛网、无积尘。

6.2.2.1.13节能措施切实有效。

6.2.2.2弱电系统的运行、养护、维修和管理标准。

6.2.2.2.1弱电系统线路检测、维修工作计划完善，并严格执行。

6.2.2.2.2各分系统设备符合使用要求，可随时启用。

6.2.2.2.3监控机房专人24小时值守，故障排除及时，各弱电系统工作正常。

6.2.2.2.4自动控制、监控系统等智能化设施设备运行正常，记录完整并按规定期限保存。

6.2.2.2.5监控、控制系统使用管理制度和突发事件处理措施完善，出现异常情况判断准确。反应及时。

6.2.2.3消防系统的运行、养护、维修和管理标准。

6.2.2.3.1消防系统各岗位人员应经过专业培训，自动消防系统的操作人员必须持证上岗，并严格遵守消防安全操作规程。

6.2.2.3.2消防（监控）控制中心专人24小时值守，定期组织检验、维修，消防系统设施设备齐全、完善无损，可随时启用。

6.2.2.3.3消防管理人员熟练掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。

6.2.2.3.4防火及消防安全管理和火灾安全隐患排查机制健全。

6.2.2.3.5定期组织消防法规及消防知识的宣传教育，各区域防火责任人明确到位。

6.2.2.3.6突发火灾应急方案完善，消防疏散示意图设立明显。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻。

6.2.2.4给排水系统的运行、养护、维修和管理标准

6.2.2.4.1设备、阀门、管理工作正常，无跑冒滴漏等现象。

6.2.2.4.2高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施。

6.2.2.4.3排水系统通畅，汛期道路无积水，地下车库、设备房间无积水、浸泡等现象发生。

6.2.2.4.4发生事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水等现象。

6.2.2.4.5水泵房、水箱间管理规定和事故应急处理方案完善。

6.2.2.4.6绿化喷灌系统和喷泉叠水可随时启用。

6.2.2.4.7限水、停水按规定时间提前通知大楼各用户。

6.2.2.5空调、通风、采暖系统的运行、养护、维修和管理标准。

6.2.2.5.1空调、通风、采暖系统运行正常，噪音不超标，无滴漏等现象。

6.2.2.5.2各系统运行始终处于良好状态，出现运行故障，维修人员在规定时间内到达现场维修。

6.2.2.5.3空调、采暖系统、维修保养计划完善，夏、冬两季无停机故障。

6.2.2.5.4夏季室内温度控制在26℃左右，冬季室内温度控制在18-22°。

6.2.2.5.5保持温控器可靠运行，保证温感系统有效运转反馈及温度信息和楼控的有效自控。

6.2.2.5.6空调、通风、采暖系统故障应急处理方案完善。

6.3安全保卫、防安全管理标准

6.3.1安保人员具备专业素质，熟悉大楼的环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。

6.3.2施行24小时值班及巡逻制度，设立固定岗、流动岗，突发事件反映迅速。

6.3.3安保工作应重点加强夜间值班巡查，充分利用人防、技防措施，做到管理区域内办公秩序良好，人身安全不受侵犯，财产不受损失，重大活动顺利进行，突发事件迅速得到解决。

6.3.4安全防范措施及突发事件应急方案完善，并充分考虑到法院的功能特点。

6.3.5车辆的出入，停放管理规范，办公区域范围内的交通秩序井然。

6.3.6地上停车场有人疏导，做到管理有序，排列整齐。

6.3.7非机动车辆集中停放、摆放整齐。

6.3.8危及安全处设有明显标志和防范措施。

6.4环境卫生保洁服务标准

6.4.1环境卫生保洁实行责任制。有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁。

6.4.2保洁服务要适时、及时、准时，尽量不影响大楼的正常办公，不使用对建筑物材质造成损伤的材料和清洁剂。

6.4.3环卫设备完备。楼内垃圾箱烟缸内铺设细沙，垃圾桶、烟缸及时清理，定期清洗保持洁净。垃圾每日收集两次，做到日产日清，无垃圾桶、烟缸满溢现象。垃圾中转站每日进行冲洗，冲洗后无异味；根据实际需要进行卫生消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。

6.4.4排水、排污管道畅通，发现异常及时清掏。

6.4.5大楼共用部位保持洁净。无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象；无擅自占用和堆放杂物现象；大厅、楼梯、扶栏、公共区域门窗等的玻璃保持明亮洁净；石材、金属应保持光亮；楼内各处地面、台面无灰尘、无垃圾；墙面和天花板整洁、无尘土和蜘蛛网；卫生间地面、台面和便池无水渍、无污渍，卫生纸、洗手液、小便池内樟脑球等低值易耗品应及时补充。

6.4.6管理区域内公共部位的清洁工作不少于以下频次，并随时做好巡查、维护。

6.4.6.1楼内通道、楼梯每天拖扫一次，每月彻底清洗一次；

6.4.6.2各楼大厅有专人负责，随时保持清洁；

6.4.6.3主要通道出入口每天清扫两次；

6.4.6.4大楼内的玻璃幕墙保持清洁，每年清洗擦拭一次；

6.4.6.5门厅的地面、楼面随时保持清洁，走廊地板砖地面或楼面定期保养；

6.4.6.6各会议室、接待室地面保持清洁，室内地毯定期吸尘及清洗，木质的定期保养；

6.4.6.7楼内消防栓、过道门、扶手等公共设施每两天全面擦拭一次。

6.4.6.8机房和地下停车场日常保持清洁，每月全面清洗一次；

6.4.6.9公共卫生间及时打扫，随时保持清洁；

6.4.6.10电梯每天清洁二次；

6.4.6.11墙面、电梯、楼梯等装饰根据用材情况进行必要的定期养护；

6.4.6.12屋面平台、雨棚表面，玻璃穹顶适时清洁；

6.4.6.13庭院内道路、绿地等每天清扫一次；景观、绿地内水面保持清洁，适时进行换水等维护。

6.4.7建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

6.4.8特殊材质地面、墙面的保养计划科学合理，保持材质的长期效果无污染无损伤。

6.4.9大楼内噪声、空气等符合国家环保标准。

6.4.10绿化区域内的保养计划科学合理，保证定期灌溉、除虫修剪等，保证树木，草坪等绿植的成活，配备具有资质的专业人员进行日常管理。

6.5会议礼仪服务标准

6.5.1会议室管理和使用制度完善，保证会议室可随时启用。

6.5.2会议礼仪服务人员需专业素质高、形象好，人员最终确定有采购人审定。

 6.5.3会议室整洁，无灰尘、无污渍，为参会人员提供舒适的环境。

 6.5.4保证会议室音响、灯光、投影机等设施设备正常使用，发现问题及时解决，不得影响会议室的正常使用。

 6.5.5迎宾、会前准备、会中服务、以及会后清理工作应及时、到位、符合会议使用方的要求。

 6.6领导办公区的服务标准

领导办公区域的各会议室设备管理完善、服务保障有力，保持会议室可随时使用。该区域的保洁服务包括公共区域保洁和领导办公室室内保洁。领导办公室室内保洁和服务由专人承担，严格遵守相关规定和礼仪规范。

7岗位人员基本要求

★人数≥40人。管理岗位、技术岗位要求100％持证上岗。

7.1各投标人在投标时要填报本项目经理、副经理以及主要业务人员履历表及业绩、经历等，本项目实际执行人员应与所填报人员完全相符，如工作人员需调整，需经采购人同意。

7.2工作人员外貌端庄、身体健康，要符合年轻化、知识化的行业特点，并且根据工种承诺相关工作人员的上、下限年龄，经采购人同意后上岗。

7.3所有工作人员均要接受当地公安机关的相关管理，并由中标人承担相应责任，采购人对个别岗位及服务人员的违规、违纪、违法行为有权提出调整岗位要求投标人辞退，投标人应予配合。

7.4岗位人员要求

人员类别	岗位	最低人员 数量要求	年龄要求	其它要求
管理人员	项目经理	1	≤45	有国家承认的物业管理从业资格或岗位证书。有5年以上不少于3个办公楼项目管理经历
保洁	保洁员	≥5	≤45
绿化	园艺	1	≤55	有5年以上园艺经验
安保值班	门卫、传达值班	≥3	≤30
	消防、监控值班	≥3	≤45	有消防中控值班资格证书，持证上岗，精通仪器操作，3年以上经验。
	客服	3	≤30	兼会议服务
	保安	6	≤35	受过安保培训，有3年以上工作经验
水、电 维修工程	配电运行	≥2	≤45	高、低压、音响有证书，有5年以上工作经验。可从中选定1名班长，负责本班工作分配和人员管理
	空调、弱电、音响	≥3
	维修工	2
公寓	服务员	3	≤35	有二年以上工作经验
食堂	厨师	4	≤45	具有3级以上厨师证书，有在2家以上餐饮单位、工作5年以上经历。有健康证明。
	面点工	2
	初加工人员	2	≤45	有从业经历。有健康证明。
合计	——	40	——	——

8物业服务方案

针对本项目制定完善的物业服务方案，应体现投标人的经验和能力，管理组织，工作计划、工作措施等阐述应详细具体、针对性强并且各项措施切实可行。方案包括但不限于以下内容：

8.1管理服务理念和目标。结合本项目的规划布局、建筑风格、智能化硬件设施配置及本物业特点，提出物业服务的整体设想及策划，包括服务目标、管理措施。

8.2项目管理机构运作方法、管理制度和工作计划。阐述项目经理的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法。

8.3针对本项目的管理人员和服务人员的配备、培训与管理计划。

8.4各项服务方案。包括但不限于各项设施的维修养护和运行管理、安全保卫、环境卫生保洁、会议礼仪服务、领导办公区服务方案、物业档案管理方案、宿舍区日常维修方案。

8.5节能环保措施和各项应急预案。结合本项目实际情况，各投标人各具自身经验提出完善的节能环保措施。应急预案包括但不限于外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的应急预案，突然断水、断电的应急预案；雨、污水管及排水管网阻塞的应急预案；电梯故障的应急预案；消防应急预案；水浸应急预案。

8.6其它需要特别说明的问题

注：以上“         ”部分为★条款内容，如不满足，按无效投标处理

二、其他要求

1.本项目物业服务人员服装由投标人提出设计和配备方案，服装费计入投标报价；本项目物业人员饮食住宿自理。

2.投标人的报价中不含水、电、暖等能耗费用，能耗费用由采购人支付。

3.中标人仅提供客服、保安、公寓服务员、餐厅工作人员（20人）及人工费用，具体管理由采购人负责。

4.中标人必须接受青岛海事法院的监督。

 5. 本项目合同期限为1年。

6．投标人自行联系勘察现场。

注：以上加“_________”部分为★条款内容，如不满足，按无效投标处理。

三、投标保证金

1、投标保证金数额：人民币壹万壹仟圆整(￥11000.00)。

2、投标保证金交纳采用下列形式之一：电汇、银行本票、银行汇票、现金、投标担保函。投标保证金为电汇形式的，汇款单上须注明采购项目编号、包号。若交款人名称与投标人名称不一致，投标人须出具加盖公章的书面材料，退款时，款项退至投标人帐户。

收款单位：山东省省级机关政府采购中心

开户银行：建行济南市高新支行黄金时代分理处

银行帐号：37001618819059099999

大额联行号：105451001046

采用投标担保函形式交纳的，按山东省财政厅《关于印发（山东省政府采购信用担保试点方案）的通知》（鲁财采[2011]49号）规定执行。